家を建てる際の落とし穴？３項道路とは

家を建てる際の落とし穴？３項道路とは

３項道路とは

家を建てる際には、土地探しと同時に、その土地が建築基準法上の道路に接しているかを確認する必要があります。なぜなら、道路に接していない土地には、原則として家を建てることができないからです。

では、建築基準法上の道路とは何でしょうか。それは、幅員が4メートル以上の道路のことです。しかし、都市計画区域内では、開発などによって新しく家が建てられるようになった地域であっても、幅員が4メートル未満の狭い道路が残っている場合があります。このような道路に接する土地でも家を建てられるようにするために、建築基準法では「みなし道路」という制度が設けられています。

みなし道路には、「２項道路」と「３項道路」の２種類があります。２項道路は、建築基準法42条2項で定められた、幅員が4メートル未満でも、特定の条件を満たせば、建築基準法上の道路とみなされる道路のことです。一方、３項道路は、２項道路よりもさらに狭い道路に対して適用される制度です。土地の状況やむを得ない場合に、特定行政庁の指定を受けることで、建築基準法上の道路とみなされます。

３項道路は、２項道路よりも条件が厳しくなります。例えば、道路の中心線から2メートル後退した線を道路境界線とみなす「セットバック」が必要となる場合があります。家を建てる際には、これらの点も踏まえて、土地選びを行うようにしましょう。

２項道路との違い

– 建築基準法における道路の定義２項道路と３項道路の違い建築基準法では、建物を建築する際に道路に２メートル以上接していることが求められます。しかし、幅員４メートル未満の狭い道路の場合、建築基準法上の道路として認められないケースがあります。このような場合に適用されるのが、２項道路と３項道路という考え方です。-# ２項道路（みなし道路）とは？建築基準法42条２項では、幅員４メートル未満の道路でも、特定の条件を満たせば、建築基準法上の道路とみなすことができるとされています。これを２項道路、あるいはみなし道路と呼びます。具体的には、その道路が建築基準法の施行令で定められた基準に適合している場合に、２項道路として認められます。-# ３項道路とは？一方、現実には、４メートル未満の道路でも、２項道路として認められない場合があります。特に、都市部などでは、土地の再分割が進み、狭小な道路が残ってしまうケースも少なくありません。このような場合に適用されるのが、42条３項で定められた３項道路です。３項道路は、２項道路の要件を満たさないものの、特定行政庁が指定する区域内において、その道路の周りの環境や状況を考慮し、建築審査会等の同意を得て、道路と認められるものです。-# ２項道路と３項道路の違い２項道路と３項道路の大きな違いは、道路として認められるための基準がより緩やかである点にあります。２項道路は法令で定められた要件を満たす必要があるのに対し、３項道路は特定行政庁の判断によって認められます。-# まとめ２項道路と３項道路は、建築基準法上の道路として認められるための重要な概念です。特に、狭い道路に面した土地に建物を建築する際には、これらの道路の区分を理解しておくことが重要となります。

３項道路の条件

– ３項道路の条件３項道路とは、建築基準法上の道路ではないものの、道路の役割を果たしている私道のことです。この道路に面して建物を建てる場合、建築基準法上の道路と同じように、一定の条件を満たす必要があります。３項道路として指定を受けるためには、まず、道路の中心線から1.35メートル以上、２メートル未満の後退が必要となります。これは、将来的な道路拡幅の可能性を考慮したもので、道路幅員が確保されるように、あらかじめ建物の建築範囲を制限しています。さらに、消防活動空間の確保も求められます。万が一、火災が発生した場合でも、消防車が入ることができるように、道路の幅員や構造が一定の基準を満たしている必要があります。具体的には、道路の幅員が４メートル以上であることや、一定の高さまで建物が燃え広がらないような構造であることなどが求められます。また、安全な通行のための対策も必要です。例えば、道路に面した部分に塀やフェンスを設置する場合には、見通しが悪くなるため、高さや設置位置に制限があります。さらに、夜間でも安全に通行できるように、街灯の設置などが求められる場合もあります。３項道路の指定を受けるためには、建築主が、これらの条件を満たすことを証明する書類を添えて、特定行政庁に申請する必要があります。特定行政庁は、申請内容を審査し、問題がなければ、３項道路として指定します。

３項道路のメリット・デメリット

– ３項道路のメリット・デメリット

３項道路は、都市部に見られる狭い道路ですが、メリットとデメリットが存在します。

-# メリット

３項道路最大のメリットは、狭小地でも住宅建築の可能性が広がる点です。都市部では地価が高く、狭い土地しか見つからないケースも多いですが、３項道路に指定されると、そうした土地でも建築が可能になります。

これは、建築基準法上の道路に接道していなくても、特定行政庁の指定を受けた道路に２メートル以上接道していれば、建築が可能になるためです。

-# デメリット

一方で、３項道路には以下のようなデメリットも存在します。

* 道路幅が狭いため、車の通行が困難な場合があり、駐車や車のすれ違いに苦労することがあります。
* 災害時などには、消防車や救急車の進入路確保が難しい可能性があり、緊急車両が到着するまでに時間がかかってしまうことがあります。
* ３項道路に面した住宅は、再建築時に道路の中心線から後退する必要があるため、建築面積が狭くなる可能性があり、建て替えの際に間取りが制限されることがあります。

このように、３項道路は狭小地での住宅取得を可能にする一方で、生活上のデメリットも存在します。３項道路に面した土地を購入する際は、これらのメリット・デメリットをよく理解した上で判断することが重要です。

３項道路に面した土地を購入する際の注意点

– ３項道路に面した土地を購入する際の注意点

３項道路に面した土地は、都市部において比較的手頃な価格で手に入ることが魅力ですが、その特性上、注意すべき点がいくつかあります。

まず、土地を購入する前に、本当にその道路が３項道路として指定されているのか、役所の都市計画課などで確認することが重要です。３項道路でない道路に面した土地は、建築が認められないため、注意が必要です。

次に、３項道路は、一般的に道路幅が狭いため、車の通行や駐車スペースの確保が難しい可能性があります。日常的に車を利用する場合、車の通行や駐車がどれくらい可能なのか、事前に確認しておくようにしましょう。

さらに、災害時など緊急車両の通行にも注意が必要です。３項道路は、道幅が狭いため、消防車や救急車の進入が困難な場合があります。災害時の安全確保の観点からも、緊急車両の通行について事前に確認しておくことが大切です。

最後に、将来、住宅を建て替える場合に、建築面積が狭くなる可能性があることも認識しておきましょう。３項道路に面した住宅は、再建築時に、道路の中心線から後退して建築する必要があるためです。将来的に、増築や建て替えを検討している場合は、事前に建築可能な面積を確認しておくことをおすすめします。