不動産用語解説：更地とは？

不動産用語解説：更地とは？

不動産用語解説：更地とは？

不動産の質問

先生、「更地」ってどういう意味ですか？

不動産の専門家

いい質問ですね。「更地」は、簡単に言うと、何も建っていない土地のことです。例えば、昔家を建てていたけど、取り壊して何もなくなったら、そこは更地になります。

不動産の質問

じゃあ、ただ何もない土地ってことですか？

不動産の専門家

ほとんど合っています。でも、更地はただ何もないだけじゃなくて、自由に家が建てられる状態の土地のことなんです。例えば、ガス管が埋まっていたり、誰かの土地だったりしたら、更地とは言えません。

更地とは。

「更地」とは、建物やガス管、水道管などが埋まっていない土地のことです。また、借りている権利など、土地の使い道が制限されていない土地も指します。法律で決められたこと以外は制限がないので、自由に家が建てられます。土地の使い方に制限がないため、たとえ抵当権がついていても、その土地は更地とみなされます。

更地の定義

「更地」と聞くと、何もないまっさらな土地をイメージするかもしれません。確かに、「更になった土地」と書くように、何もない状態の土地ではあります。しかし、不動産の世界で「更地」と呼ばれるためには、単に建物が建っていないだけでは不十分です。

まず、目に見える建物がないのはもちろん、地下に埋まっているものもありません。ガス管や水道管といったライフライン、以前の建物の基礎なども含まれます。つまり、完全にまっさらな状態であることが求められます。

さらに、「更地」には、土地の所有権や利用に関する制限がないという重要な条件があります。例えば、借地権のように、他人が土地を利用する権利が残っている場合は「更地」とは呼べません。

つまり、不動産用語としての「更地」は、法的な制限もなく、自由に住宅などを建てることができる状態の土地を指すのです。

条件	説明
目に見える建物がない	更地の定義として当然の条件です。
地下に埋設物がない	ガス管や水道管、以前の建物の基礎なども含まれます。
土地の所有権や利用に関する制限がない	借地権のように、他人が土地を利用する権利が残っている場合は「更地」とは呼べません。

更地であることのメリット

住宅を建てる土地を探す際、すでに建物が建っている土地と更地のどちらを選ぶべきか迷う方もいるのではないでしょうか。更地とは、建物や構築物が一切ない土地のことを指します。更地の一番の魅力は、購入後すぐに建築に取り掛かれるという点です。すでに建物が存在する場合、解体と撤去に費用と時間がかかります。解体費用は建物の規模や構造によって大きく変動し、場合によっては数百万円単位になることもあります。さらに、解体工事中には騒音や振動が発生するため、近隣住民への配慮も必要となります。その点、更地であればこれらの費用や手間を省くことができ、スムーズに建築計画を進めることができます。
また、更地は建築の自由度が高いというメリットもあります。既存の建物があると、土地の形状や建物の配置によって建築可能な範囲が制限されてしまいます。しかし、更地であればそのような制約がなく、自分の希望する設計や間取りの住宅を自由に建てることができます。日当たりや風通しを考慮した理想的な住まいを実現できるのは、更地ならではの魅力と言えるでしょう。
このように、更地にはすぐに建築に取り掛かれることや、建築の自由度が高いことなど、多くのメリットがあります。土地探しにおいては、これらのメリットを踏まえ、更地という選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

項目	メリット
更地とは	建物や構築物が一切ない土地
更地のメリット	購入後すぐに建築に取り掛かれる解体費用や近隣住民への配慮が不要建築の自由度が高い

抵当権との関係

– 抵当権との関係

土地を売買する際、「更地」という言葉を耳にすることがあります。更地とは、建物や工作物がない土地のことを指しますが、抵当権が設定されている土地であっても、更地として扱われることがあります。

抵当権とは、住宅ローンなどの借入金を返済できない場合に備え、金融機関が土地や建物を担保として設定する権利のことです。抵当権は、あくまでも土地の所有権に対する担保であり、土地の使用や収益を制限するものではありません。つまり、抵当権が設定されていても、土地の所有者は自由に土地を売却したり、賃貸に出したりすることができます。

そのため、抵当権が付いたまま更地として売買されるケースも存在します。ただし、抵当権付きの更地を購入する場合は注意が必要です。もし、前の所有者がローンを返済できなくなった場合、抵当権の実行によって、購入した土地が競売にかけられてしまう可能性があります。その結果、せっかく更地に住宅を建てても、最悪の場合、住宅を取り壊さなければならなくなることも考えられます。

このような事態を避けるため、更地を購入する際には、事前に登記簿謄本などを確認し、抵当権の有無をよく調べるようにしましょう。もし、抵当権が設定されている場合は、売主に対して抵当権の抹消を求めるか、抵当権のリスクを考慮した上で購入するかどうかを慎重に判断する必要があります。

項目	内容
抵当権と更地の関係	抵当権設定済みの土地でも更地として扱われることがある。抵当権は土地の使用や収益を制限しないため、売買や賃貸が可能。
抵当権付き更地購入時の注意点	前の所有者がローン返済できない場合、抵当権実行で土地が競売になる可能性あり。住宅建築後に競売となれば、最悪の場合住宅を取り壊す事態も。
抵当権付き更地購入時の対策	登記簿謄本などで抵当権の有無を確認。抵当権設定済みの場合は、売主に抵当権抹消を求めるか、リスクを考慮した上で購入判断をする。

更地と宅地の違い

– 更地と宅地の違い不動産の世界では、土地の状態を表す言葉として「更地」と「宅地」があります。どちらも建物を建てることのできる土地ですが、用途地域による制限の有無に違いがあります。更地は、文字通り更になった土地を指し、用途地域による制限を受けません。つまり、住宅はもちろんのこと、店舗や工場など、自由に建物を建てることができます。一方、宅地は、「都市計画法における用途地域の一つ」です。これは、街づくりの観点から、住宅地としてふさわしい環境を保つために定められた地域です。そのため、住宅以外の建築が制限される場合があります。例えば、第一種低層住居専用地域では、原則として住宅以外の建築は認められません。住宅を建てることを目的とする場合、更地の方がより自由度が高いと言えます。用途地域による制限を受けないため、希望通りの住宅を建てることが可能です。ただし、更地は宅地に比べて価格が高くなる傾向があります。一方、宅地は、用途地域による制限があるものの、静かで良好な住環境が期待できるというメリットがあります。また、更地に比べて価格が低い傾向があるため、予算を抑えたい方にもおすすめです。土地を購入する際には、更地と宅地のどちらが適しているのか、それぞれのメリットとデメリットを比較検討することが重要です。

項目	更地	宅地
意味	文字通り更になった土地	都市計画法における用途地域の一つ
用途制限	なし	あり（住宅地としてふさわしい環境を保つため、住宅以外の建築が制限される場合あり）
建築の自由度	高い（住宅、店舗、工場など自由に建てられる）	低い（用途地域による制限を受ける）
価格	高い傾向	低い傾向
住環境	–	静かで良好な住環境が期待できる
メリット	希望通りの住宅を建てられる	静かな住環境、価格が低い
デメリット	価格が高い	用途地域による制限

更地取得の注意点

住宅の建築用地として更地を取得する際には、注意すべき点がいくつかあります。まず、土地の形や広さに注意が必要です。土地が狭かったり、いびつな形をしている場合は、建築できる住宅の大きさや形に制限がかかってしまうことがあります。例えば、建築基準法では、敷地の幅が4メートル以上ないと、原則として住宅を建てることができません。また、用途地域によって、建ぺい率や容積率などの制限も異なります。そのため、希望する住宅を建てることができるかどうか、事前に確認しておく必要があります。

次に、周辺環境にも気を配る必要があります。静かで日当たりの良い土地が理想ですが、周辺に工場や幹線道路などがある場合は、騒音や振動、排気ガスなどの問題も考慮する必要があります。また、将来的に周辺環境が変化する可能性もあるため、周辺の土地の利用状況や開発計画なども調べておくことが大切です。

さらに、法規制についても確認が必要です。建築基準法や都市計画法などの法律によって、建築物の高さや用途、建ぺい率などが制限されています。例えば、用途地域によっては、住宅の建築に制限がある場合や、商業施設の建設が認められている場合があります。その他にも、土壌汚染や地盤の強さなども確認する必要があります。

更地を取得する際には、これらの点について事前に十分に調査し、専門家の意見を聞くなどして、慎重に判断することが重要です。

項目	注意点	具体例・詳細
土地の形や広さ	– 土地の形状や面積によって、建築可能な住宅の規模や形状が制限される。 – 建築基準法等の法規制に適合しているか確認が必要。	– 細長い土地や変形地は、建築可能な面積が限られる場合がある。 – 接道義務（道路に2m以上接していること）を満たしているか確認が必要。 – 建築基準法では、敷地の幅が4メートル以上ないと、原則として住宅を建てることができない。
周辺環境	– 静穏性、日当たり、景観などが良好であるか。 – 将来的な環境変化の可能性について考慮する。	– 工場や幹線道路、鉄道などが近くにないか確認する。 – 周辺の土地の利用状況や開発計画を調査する。 – 学校、病院、スーパーなどの生活利便施設へのアクセスも確認する。
法規制	– 建築基準法、都市計画法などの関連法規を遵守する必要がある。 – 用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限などを確認する。	– 用途地域によって、建築できる建物の種類や規模が制限される。 – 建ぺい率や容積率の上限を超えて建築することはできない。 – 高さ制限や斜線制限などの制限を受ける場合がある。
その他	– 土壌汚染や地盤の強さなど、土地の安全性を確認する。 – インフラ整備状況（電気、ガス、水道、排水など）を確認する。 – 専門家（不動産業者、建築士など）に相談し、助言を求める。	– 土壌汚染対策法に基づく調査や、地盤調査が必要となる場合がある。 – インフラが未整備の場合、費用負担が発生する可能性がある。 – 不動産取引に精通した専門家のサポートを受けることが重要。