不動産の評価額とは？税金との関係を解説

不動産の評価額とは？税金との関係を解説

不動産の評価額とは

– 不動産の評価額とは不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税といった税金を支払う必要があります。また、不動産を取得した際には不動産取得税、相続した際には相続税が課せられます。これらの税金を計算する際に基準となる価格のことを、不動産の「評価額」といいます。一般的に「評価額」と呼ばれることが多いですが、固定資産税の算出根拠として用いられることから「固定資産税評価額」と呼ばれることもあります。評価額は、それぞれの不動産が持つ価値を税金という観点から客観的に評価した価格です。そのため、不動産の売買時に当事者間で合意した価格や、不動産会社が査定した価格とは異なる場合があります。評価額は、国が定めた統一的なルールに基づいて算出されます。具体的には、土地であれば「路線価」や「地価公示価格」を参考に、建物であれば「再建築費」や「減価償却」などを考慮して評価額が決定されます。評価額は、税金の金額を左右する重要な要素となります。そのため、自分が所有する不動産の評価額がどのように算出されているのか、把握しておくことが大切です。

評価額の決定方法

不動産の評価額は、国が定めた「固定資産評価基準」というルールに基づいて決められます。この基準では、土地と建物に分けて、様々な要素を考慮して評価額が計算されます。

土地の場合は、どこにあるのか、どのように利用されているのか、どれだけの広さがあるのかといった点が重視されます。例えば、駅に近い商業地の土地は、住宅地の土地よりも評価額が高くなる傾向があります。

一方、建物の場合は、どのような構造で建てられているのか、いつ建てられたのか、どれくらいの大きさなのかといった点が評価の対象となります。鉄筋コンクリート造のマンションは、木造の戸建て住宅よりも評価額が高くなるのが一般的です。また、築年数が経過するほど、建物の価値は低下していくため、評価額も下がっていきます。

評価額は、毎年1月1日時点の状況を元に評価され、3年ごとに評価額が見直されます。この見直しは「評価替え」と呼ばれ、地価の変動や建物の劣化などを反映して評価額が調整されます。評価替えによって、評価額が上がったり下がったりすることがあります。

評価額と税金の関係

– 評価額と税金の関係

不動産を所有していると、毎年固定資産税などの税金を支払う義務が生じます。この税金の金額は、不動産の評価額を基に算出されますが、評価額がそのまま税金の金額になるわけではありません。

まず、評価額とは、課税の基準となるべき不動産の価格のことを指します。この評価額に、税率をかけて税金の額を計算します。

税率には、「標準税率」と「税率」の二つがあります。

標準税率とは、国が法律で定めている税率のことです。例えば、固定資産税の標準税率は1.4％と定められています。

一方、実際に適用される税率は、各市町村が条例で定めているため、標準税率とは異なる場合があります。各自治体は、財政状況や地域の実情に応じて、標準税率を上限として、税率を定めることができるからです。

例えば、ある市町村が固定資産税の税率を1.2％と定めている場合、評価額が1,000万円の不動産であれば、1,000万円×1.2%=12万円が固定資産税として課税されることになります。

このように、評価額と税金は密接な関係にありますが、評価額＝税金の金額ではないという点に注意が必要です。税金の金額は、評価額に各自治体が定める税率を乗じて算出されます。

評価額の確認方法

ご自身の所有する不動産の評価額は、毎年お住まいの市区町村から送付される「固定資産税課税明細書」で確認することができます。この明細書は、毎年1回、通常4月から6月頃にお届けしています。
「固定資産税課税明細書」には、所有している土地や建物の評価額だけでなく、固定資産税の算出根拠や税額、納付方法など、重要な情報が詳しく記載されています。
もし「固定資産税課税明細書」が見当たらない場合は、お住まいの市区町村にある固定資産税の担当窓口に問い合わせるか、各市区町村のホームページを確認してみてください。ホームページ上では、評価額や税額などを確認できるサービスを提供している場合もあります。
固定資産税は、土地や建物を所有している方が毎年支払う税金です。そのため、評価額や税額を把握しておくことは、適切な税務処理を行う上で非常に重要です。ぜひ、この機会に確認するようにしましょう。

まとめ

不動産を所有していると、固定資産税など様々な税金を支払う義務が生じます。これらの税金の金額は、所有する不動産の「評価額」を基準に算出されます。そのため、評価額がどれくらいになるのかは、不動産オーナーにとって非常に重要な問題です。

評価額は、国が定めた基準に基づいて計算されます。具体的には、土地であれば「路線価」や「地価公示価格」などを参考に、建物であれば「再建築費」などを考慮して算出されます。しかし、算出方法が複雑なため、評価額について疑問を感じたり、納得できないと感じる場合もあるかもしれません。

そのような場合は、各自治体が設けている「審査請求」という制度を利用することができます。審査請求とは、評価額に対する不服を申し立て、再審査を求めることができる制度です。審査請求を行うことで、評価額が減額され、結果的に税金の負担が軽減される可能性もあります。

不動産を所有する以上、評価額とそれに伴う税金について、無関心でいることはできません。評価額について疑問があれば、専門家や各自治体の担当窓口に相談するなどして、積極的に情報収集を行いましょう。