不動産投資の基礎：市街化区域とは？

不動産投資の基礎：市街化区域とは？

都市計画区域と市街化区域

– 都市計画区域と市街化区域都市計画区域とは、都市とその周辺地域において、計画的で秩序ある発展と保全を目的として、都市計画法に基づき指定された区域です。この区域内では、建物の建設や土地の利用方法などが制限され、都市計画に基づいた開発が行われます。都市計画区域は、さらに「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されます。市街化区域は、すでに市街地として形成されている区域や、今後10年以内に優先的に都市開発を行うことが定められた区域です。ここでは、住宅や商業施設、工場などの建設が比較的自由に認められており、都市機能の充実が図られます。一方、市街化調整区域は、市街化区域の無秩序な拡大を抑制し、良好な自然環境や農地などの保全を図ることを目的とした区域です。原則として、市街化を促進するような開発行為は制限されており、住宅などの建設には厳しい制限が課せられます。このように、都市計画区域は都市の将来を見据え、計画的に開発と保全を進めるために重要な役割を担っています。それぞれの区域の特性を理解した上で、土地の利用や開発について考える必要があります。

市街化区域の分類

– 市街化区域の分類について都市計画法では、都市計画区域を市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の3つに区分しています。
今回は、その中でも開発が認められている-市街化区域-について詳しく見ていきましょう。市街化区域は、大きく分けて-住宅地、商業地、工業地-の3つに分類されます。
さらに、それぞれの区域は用途地域と呼ばれる13種類に細分化され、より詳細なルールが定められています。
用途地域ごとに、建築可能な建物の種類や高さ、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合（容積率）などが定められているため、それぞれの地域に合った街づくりが進められます。例えば、閑静な住宅街を形成することを目的とした-第一種低層住居専用地域-では、戸建て住宅や低層マンションの建設は認められますが、高層マンションや店舗、工場などは建築できません。
これは、日当たりや風通しを確保し、良好な住環境を保護するためです。
一方、賑わいのある街並みを形成することを目的とした-商業地域-では、商業施設や事務所ビル、ホテルなどを建てることができます。このように、市街化区域は用途地域によって細かく分類され、それぞれに異なるルールが定められています。
そのため、土地の購入や建物の建築を検討する際には、その土地がどの用途地域に指定されているのかを事前に確認することが重要です。

市街化区域のメリット

– 市街化区域のメリット

市街化区域は、私たちが日々の暮らしを送る上で欠かせない様々な施設や交通網が整えられており、利便性の高い生活を送ることができます。

具体的には、病気や怪我をした際に必要な病院、子どもたちの教育を支える学校、日々の食料品や日用品を購入できるスーパーマーケット、預金や送金などを行う銀行などが身近に揃っています。

また、電車やバスといった公共交通機関も発達しており、車を持たない方や高齢の方でもスムーズに移動できます。

このように、市街化区域は日常生活に必要なものが徒歩圏内、あるいは短時間でアクセスできる範囲に集まっているため、快適に過ごすことができます。

さらに、市街化区域では都市開発が積極的に行われているため、土地や建物の資産価値が比較的高く、将来的な値上がりも見込めます。

そのため、市街化区域は生活の利便性と資産価値の両方を求める人にとって、魅力的な選択肢と言えるでしょう。

市街化区域のデメリット

市街化区域は、交通の便が良く、商業施設や公共施設が充実しているなど、生活利便性の高さから多くの人が住みたいと考える地域です。しかしながら、その利便性の裏側には、知っておくべきいくつかのデメリットも存在します。

まず第一に挙げられるのが、地価や家賃の高さが挙げられます。利便性の高い地域であるため、土地や建物の需要が高く、その結果として価格が高騰する傾向にあります。特に都心部に近い人気エリアでは、希望の物件を見つけても、予算的に手が届かないという状況も少なくありません。

次に、市街化区域は建物が密集しているという特徴があります。これは、日当たりや風通しが悪くなる可能性を意味します。せっかく家を購入しても、日中も太陽の光が十分に入らなかったり、風の通り道が少なく、湿気がこもってしまうといった問題は、快適な生活を脅かす要因となりえます。また、建物同士の距離が近いため、隣家との距離が近く、プライバシーが確保しにくいという側面も無視できません。

さらに、市街化区域は人や車の往来が多いことから、騒音や排気ガスなどの環境問題にも注意が必要です。交通量の多い道路や商業施設に近い場所では、常に騒音に悩まされたり、排気ガスによる大気汚染の影響を受けやすくなります。静かで落ち着いた環境を求める人にとっては、大きなストレスとなる可能性があります。

このように、市街化区域には利便性だけでなく、考慮すべきデメリットも存在します。住宅選びの際には、これらの要素を総合的に判断し、自身にとって最適な選択をすることが大切です。

不動産投資と市街化区域

不動産投資を検討する際、投資対象の土地が市街化区域に指定されているかどうかは、非常に重要な要素となります。市街化区域とは、都市計画法に基づき、すでに都市化されている地域や、今後10年程度で都市化が予定されている地域を指します。
市街化区域の魅力は、なんといっても生活の利便性が高いことです。交通網が整備され、商業施設や公共施設、医療機関なども充実しているため、賃貸需要が見込めます。その結果、資産価値も高くなる傾向があり、不動産投資の対象として魅力的です。
しかし、市街化区域は土地の需要が高いため、投資の初期費用が高額になりやすいという側面もあります。物件の購入費用に加えて、固定資産税や都市計画税などの税金も高くなる傾向があります。さらに、建物の建築や改修にも費用がかかります。
市街化区域内でも、用途地域によって建築できる建物の種類や規模が制限されています。住宅地であれば、アパートやマンション経営が考えられますし、商業地であれば店舗やオフィスビルを建設して賃貸収入を狙うことも可能です。投資目的や予算、リスク許容度などを考慮し、市街化区域のメリットとデメリットを比較検討した上で、慎重に投資判断を行う必要があります。