不動産鑑定評価と原価法：その仕組みを解説

不動産鑑定評価と原価法：その仕組みを解説

原価法とは

– 原価法とは

不動産の価値は、需要と供給のバランスに影響を受けるため、常に変動しています。
一般的には、過去の取引事例を基に価値を判断する「取引事例比較法」が用いられます。しかし、世の中にまだ出回っていないような新しい建物や、一般的な形状とは異なる特殊な建物の場合、過去の取引事例が見つからず、価値判断が難しいという課題があります。

このような場合に有効なのが「原価法」です。

原価法とは、評価の対象となる不動産を、今まさに新しく建てるとしたらどのくらいの費用が掛かるのかを計算することで、その不動産の価値を算出する方法です。

例えば、更地を取得して家を建てる場合、土地の購入費用に加え、建物の建築費用や登記費用など、様々な費用が発生します。原価法では、これらの費用を積み上げていくことで、対象不動産の価値を算出します。

原価法は、取引事例比較法のように、他の不動産との比較によって価値を判断するのではなく、対象不動産そのものに焦点を当て、その再現性を重視するという特徴があります。

原価法の計算方法

– 原価法の計算方法について解説します

原価法とは、ある建物を今まさに建て直すとしたらどのくらいの費用が掛かるのかを計算し、その金額を基に不動産の価値を評価する方法です。

まず、評価の対象となる建物を建築する際に必要となる全ての費用を積み上げていきます。これは「再調達原価」と呼ばれ、建築資材費や人件費などの直接的な費用だけでなく、設計費用や工事管理費用、さらには建築確認申請などの手続きにかかる費用といった間接的な費用も含みます。

しかし、ただ再調達原価を算出しただけでは、実際に経過した年数分の建物の劣化や老朽は考慮されていません。そこで、次に、対象となる建物の築年数や使用状況に応じた減価額を算出し、再調達原価から差し引きます。減価額は、物理的な劣化だけでなく、設備の老朽化や時代の変化による需要の変化といった要因も考慮して算出されます。

このように、再調達原価から適切な減価額を差し引くことで、対象となる不動産の現時点における価値を算出することができます。この、減価額を考慮した後の価格を「積算価格」と呼び、これが原価法による試算価格となります。

原価法のメリット

– 原価法のメリット

不動産の価格を評価する際によく用いられる手法の一つに、原価法があります。原価法は、建物の建築にかかった費用を基に現在の価格を算出する方法です。この方法には、他の評価方法と比較して、いくつかのメリットが存在します。

まず、原価法を用いる最大のメリットは、築年数の浅い建物や特殊な用途の建物など、取引事例が少ない物件に対しても、客観的な評価が可能になるという点です。例えば、最近建てられたばかりのオフィスビルや、工場など、類似の物件の取引事例が見つかりにくい場合でも、建築費用のデータがあれば、原価法を用いることで、ある程度の精度で価格を算出することができます。

また、原価法は、建物の劣化状態などを考慮できるため、より現実に近い価格を算出できるという点もメリットとして挙げられます。取引事例比較法では、周辺の取引事例を基に価格を算出するため、評価対象の建物の劣化状態が適切に反映されない場合があります。一方、原価法では、建築費用から経年による劣化分を差し引くことで、より正確な価格を算出することが可能です。

このように、原価法は、他の評価方法では評価が難しい物件に対しても、客観的かつ現実に近い価格を算出できるという点で、大きなメリットを持っていると言えるでしょう。

原価法のデメリット

– 原価法のデメリット専門知識と将来予測の難しさ原価法は、建物を評価する際に、その建物を新たに建設する場合にかかる費用（再調達原価）を算出し、そこから経年劣化による価値の減少分（減価額）を差し引くことで評価額を算出する方法です。しかし、この一見シンプルな方法には、専門知識や経験を必要とするため、評価額の算出が複雑になりやすいという側面があります。まず、再調達原価を算出するためには、建築資材の価格や人件費などの変動を考慮する必要があります。さらに、建物の構造や設備、立地条件なども考慮しなければならず、専門的な知識や経験がないと正確な評価額を算出することは困難です。さらに、原価法は過去のデータに基づいて計算するため、将来的な需要や価格変動などを反映することが難しいという点もデメリットとして挙げられます。例えば、今後人口減少が予想される地域では、住宅需要の減少に伴い建物の価値が下落する可能性があります。しかし、原価法ではこのような将来の市場動向を反映することができないため、実際の取引価格と乖離が生じる可能性があります。このように原価法は、専門知識が必要であることや将来予測が難しいことなどから、評価額の算出にあたり注意が必要な評価方法と言えるでしょう。

原価法の活用事例

– 原価法の活用事例

不動産の価値を評価する際、一般的には取引事例比較法が用いられます。しかし、取引事例が少ない、あるいは全くない場合には、この方法は適用できません。そこで、市場での取引情報を使わずに不動産の価値を評価する手法として、原価法が用いられます。

原価法は、具体的にはどのような不動産の評価に適しているのでしょうか？主な例としては、以下のようなものがあります。

* -取引事例が少ない不動産- 一般的な形状や用途とは異なる建物や、地域的に特殊な条件を持つ土地などは、市場に出回る数が限られるため、取引事例を見つけ出すことが困難です。このような場合に、原価法は有効な評価手段となります。
* -築年数の浅い建物- 築年数の浅い建物は、まだ市場にほとんど出回っていないため、取引事例が見つからないケースが多いです。このような場合も、原価法を用いることで、適切な評価を行うことができます。
* -公共性の高い不動産- 学校や病院、道路など、公共性の高い不動産は、そもそも売買されることが前提とされていないため、取引事例が存在しません。このような場合、原価法を用いることで、その不動産が持つ価値を客観的に評価することができます。

このように、原価法は、取引事例比較法では評価が難しい不動産に対しても、有効な評価手法と言えるでしょう。