不動産の「一物四価」を理解する

不動産の「一物四価」を理解する

不動産価格の複雑さ：一物四価とは

不動産の世界では「一物四価」という言葉が使われます。これは、一つの土地や建物に対して、実勢価格、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額という四つの異なる価格が存在することを意味します。

まず「実勢価格」とは、実際に市場で売買されている価格のことです。需要と供給の関係で常に変動しており、不動産会社が査定した価格や、過去の取引事例などを参考に算出されます。
次に「公示価格」は、国土交通省が毎年公表する土地の価格のことです。公共事業用地の取得価格の算定や、相続税・贈与税の算定の際の基準価格として利用されます。
「固定資産税評価額」は、各市町村が税金の徴収のために算定する価格です。固定資産税の算定基準となり、毎年1月1日時点での評価額が、その年の税額に反映されます。
最後に「相続税評価額」は、相続や贈与の際に課税される相続税や贈与税の算定に用いられる評価額のことです。

このように、それぞれの価格は異なる目的と算出方法に基づいて決められているため、同じ土地や建物でも価格が異なるという状況が発生するのです。不動産取引を行う際には、この「一物四価」の仕組みを理解し、それぞれの価格の違いを踏まえた上で判断することが重要です。

実勢価格：市場で取引される現実的な価格

– 実勢価格市場で取引される現実的な価格不動産を売買する際、誰もが気になるのがその価格でしょう。様々な価格が存在する中で、「実勢価格」は、まさに市場の動向を反映した現実的な価格と言えます。実勢価格とは、実際に売買契約が成立した価格のことであり、需要と供給のバランスによって常に変動しています。需要が高い、つまり購入希望者が多い物件は、自然と価格が上昇する傾向にあります。反対に、売却希望者が多くても購入希望者が少ない場合は、価格は下落していくでしょう。このように、実勢価格は市場の状況を如実に表す指標と言えるのです。さらに、実勢価格には物件の状態や周辺環境も大きく影響します。例えば、築年数が浅く、設備が充実した物件や、駅に近い、閑静な住宅街にある物件などは、需要が高くなり、実勢価格も高くなる傾向にあります。しかし、実勢価格を把握するのが難しい場合もあるという点は注意が必要です。例えば、周辺で売買事例が少ない地域や、特殊な構造の物件などは、実勢価格を正確に判断するのが難しいケースがあります。このような場合には、不動産会社に相談し、過去の取引事例や周辺環境などを考慮しながら、慎重に判断していく必要があります。

公示価格：標準地を基にした指標

– 公示価格標準地を基にした指標公示価格は、土地の価格動向を把握するための重要な指標の一つであり、毎年、国土交通省が「地価公示」として公表しています。では、公示価格とは具体的にどのようにして決められるのでしょうか？公示価格は、都市計画区域内において選ばれた「標準地」と呼ばれる土地の１平方メートルあたりの価格で表されます。標準地は、土地の利用状況や環境などが周辺地域を代表する typical な土地として選定されます。この標準地の価格を基に、周辺地域の土地の価格動向を分析することで、市場全体の動きを把握することができるのです。しかし、注意すべき点があります。それは、公示価格はあくまで標準地を基にした指標であり、実際の取引価格と必ずしも一致するわけではないということです。なぜなら、標準地はあくまでも周辺地域の土地の状況を平均的に示すものであり、個々の土地の形状や日当たり、周辺環境などを完全に反映しているわけではないからです。また、土地の取引には、売主や買主の事情など、価格に影響を与える様々な要素が考えられます。公示価格は、あくまでも土地の価格動向を把握するための目安の一つとして捉え、実際に土地を売買する際には、不動産業者に相談するなどして、より詳細な情報を確認することが重要です。

固定資産税評価額：税金の算定基準となる価格

– 固定資産税評価額税金の算定基準となる価格

固定資産税評価額は、土地や家屋などの不動産を持っている人が毎年支払う必要がある固定資産税や、都市計画に基づく道路や公園などの整備費用にあてる都市計画税などを計算する際に基準となる価格です。

この評価額は、実際の取引価格である実勢価格とは異なり、実勢価格よりも低い価格に設定されることが一般的です。

なぜなら、税金は公平な負担が求められるため、景気の変動などによって実勢価格が大きく変動した場合でも、納税者の税負担が急激に増減しないようにする必要があるからです。

評価額は3年に一度見直され、評価替えと呼ばれます。

評価額は、国ではなく、市町村がそれぞれ決定します。

評価額を決定する際には、土地や建物の場所、形状、用途、建物の構造や築年数などの様々な要素が考慮されます。

固定資産税評価額は、固定資産税などの算定基準となるだけでなく、不動産の価値を客観的に示す指標の一つとしても重要な役割を担っています。

相続税評価額：相続時の課税価格

– 相続税評価額相続時の課税価格

人が亡くなり、その遺産を相続する際には、相続税が発生します。この相続税を計算する上で重要な要素となるのが「相続税評価額」です。

相続税評価額とは、相続や贈与によって取得した財産に対して、税金を課す際に基準となる価格のことを指します。一般的に、この相続税評価額は、不動産会社が売買のために提示する価格や、私たちが普段目にする取引価格である「実勢価格」よりも低く設定されています。

では、どのようにしてこの相続税評価額は算出されるのでしょうか？

土地を例に挙げると、主に「路線価方式」と「倍率方式」という二つの方法が用いられます。

「路線価方式」とは、主要な道路に面した土地の1平方メートル当たりの価格である「路線価」を基に、評価対象となる土地の形状や面積などを考慮して評価額を算定する方法です。一方、「倍率方式」は、固定資産評価額を基に、一定の倍率を乗じて評価額を算定する方法です。

このように、相続税評価額は、土地や建物の種類、形状、利用状況、周辺環境など様々な要素を考慮して、複雑な計算式を用いて算出されます。そのため、相続税の申告を検討する際には、税理士などの専門家へ相談することをお勧めします。