土地探しの落とし穴？３項道路について解説

土地探しの落とし穴？３項道路について解説

３項道路とは

– ３項道路とは

建築基準法では、建物を建てる際に道路に２メートル以上接している必要があると定められています。しかし、古くからの街並みなどでは、この基準を満たさない狭い道が多く存在します。そこで、一定の条件を満たせば、建築基準法上の道路とみなすことができる制度として、３項道路が設けられました。

３項道路は、都市計画区域内のみに適用されます。これは、都市部では土地の有効活用が求められる一方で、無秩序な開発を防ぎ、安全な街づくりを進める必要があるためです。主に、古くからの街並みが残る地域で見られ、狭い道に面していても、建物の建て替えや増築が可能になるなど、土地の有効活用に貢献しています。

ただし、３項道路には、幅員が４メートル以上あること、特定の行政庁の指定を受けていることなど、いくつかの条件があります。そのため、狭い道だからといって、必ずしも３項道路として認められるわけではありません。

３項道路は、安全な建物の建築と土地の有効活用を両立させるための重要な制度です。しかし、適用には一定の条件があるため、詳細については専門家にご相談ください。

３項道路の条件

道路には、都市計画道路や国道といった種類以外にも、建築基準法で定められた「３項道路」と呼ばれるものがあります。 ３項道路は、建築基準法上の道路として認められるための要件を満たしているため、建物を建てる際に接道義務を果たすことができます。 しかし、３項道路として指定を受けるには、いくつかの条件をクリアする必要があります。

まず、道路の幅員に関する条件です。原則として、道路の幅員は４メートル以上必要ですが、３項道路の場合は、中心線から両側に１.３５メートル以上後退していれば、道路とみなされます。これは、たとえ物理的な道路幅が４メートルなくても、一定の条件を満たせば、建築基準法上の道路として認められるということです。ただし、注意が必要なのは、後退部分は道路として有効な幅員に算入されないという点です。つまり、建物を建てる際の建ぺい率や容積率の計算では、後退部分は考慮されません。

さらに、３項道路に接する建築物の所有者には、道路の中心線から２メートル後退した線を境界線として、自己の土地を道路として提供する義務があります。この土地の提供は、原則として無償で行わなければなりません。これは、将来的な道路の拡幅や整備に備えるための措置です。

このように、３項道路は、建築基準法上の道路としての要件を満たしていますが、幅員や土地の提供といった独自の条件も存在します。３項道路に面した土地の購入や建物の建築を検討する際には、これらの条件をしっかりと理解しておくことが重要です。

３項道路のメリット

– ３項道路のメリット

建築基準法では、建物を建てるためには、原則として幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接する必要があるとされています。しかし、古くからの街並みなどでは、この条件を満たさない狭い道路が多く存在します。このような道路に面した土地でも、特定の条件を満たせば、「３項道路」に指定されることで、建物を建築できる可能性が広がります。

３項道路の最大のメリットは、まさにこの点にあります。従来の建築基準法では、狭隘な道路に面した土地は、建築が制限され、有効活用が難しい場合がありました。しかし、３項道路に指定されることで、接道義務が緩和され、狭小地であっても、建築の自由度が高まります。

また、３項道路は、古くからある既存の道路を有効活用するため、地域の景観を保全する効果も期待できます。新しい道路を建設する必要がないため、地域の自然環境や歴史的な街並みを壊すことなく、開発を進めることができます。

さらに、３項道路は、公道ではないため、一般車両の通行は制限されます。そのため、交通量が少なく、騒音や排気ガスなどの問題も軽減される傾向があります。結果として、静かで落ち着いた住環境を確保できることも、大きなメリットと言えるでしょう。

３項道路のデメリット

– ３項道路のデメリット３項道路は、建築基準法上の道路として認められていないものの、一定の要件を満たせば、建物を建てることが認められる道路です。しかし、３項道路には、メリットだけでなく、以下のようなデメリットも存在します。まず、道路幅が狭いため、自動車の通行や駐車が困難な場合があります。特に、大型車や複数台の車がすれ違うことは難しく、日常的に不便を感じる場面もあるでしょう。また、緊急車両の通行にも支障が出る可能性があり、火災発生時など、迅速な対応が求められる場面では、大きな問題となる可能性も孕んでいます。これは、住民の安全安心を脅かすだけでなく、消火活動の遅れによる被害拡大にも繋がりかねず、安全性に不安が残ります。さらに、３項道路の大きな問題点として、道路後退部分の所有権が挙げられます。３項道路は、道路としての体裁は整えているものの、あくまで個人の所有地であるため、道路拡幅や舗装などの整備が難しいという側面があります。また、所有者が異なる複数の土地によって構成されている場合、全員の合意を得ることが難しく、道路の維持管理や修繕などが円滑に行われないケースも少なくありません。加えて、３項道路に面する土地は、再建築や売却時に、買い手がつきにくいなど、資産価値が低くなる可能性も考えられます。道路の狭さや将来的な整備の見通しが立ちにくいことから、住宅ローンが組みにくいなど、経済的なデメリットも生じることがあります。このように、３項道路には、利便性や安全性の面、資産価値の面など、様々なデメリットが存在します。３項道路に面した土地を購入する際には、これらの点を十分に理解し、慎重に検討することが重要です。

３項道路と不動産取引

– ３項道路と不動産取引

３項道路とは、建築基準法上の道路ではないものの、特定の条件を満たすことで道路とみなされ、建物の建築が可能になる道路です。一見便利な反面、注意すべき点がいくつか存在します。

まず、道路幅員と後退部分の状況確認は必須です。３項道路は幅員が狭い場合があり、自動車の通行や駐車が制限される可能性があります。さらに、将来的な道路拡幅計画がある場合、自分の土地が拡幅部分に含まれ、建物の建て替えや増築に影響が出る可能性も考慮しなければなりません。

また、道路の中心から両側に一定の距離を後退した部分を「後退部分」といい、建物を建てることができません。後退部分の有無や範囲によっては、希望する大きさや形の建物を建てられない可能性もありますので、事前に確認が必要です。

さらに、近隣住民とのトラブルにも注意が必要です。３項道路は、道路としての整備が十分でない場合があり、通行や日照、騒音などを巡って、近隣住民との間でトラブルが発生する可能性も考えられます。過去のトラブルや近隣住民との関係性についても、事前に情報収集することが大切です。

３項道路は、地域や物件によって状況が大きく異なるため、安易に購入を決めるのではなく、不動産会社や専門家に相談しながら、メリットとデメリットを比較検討し、慎重に判断することが重要です。